事件一中央首提化解庫存?三四線城市是重點
2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展，這是中央首次明確要去庫存。12月14日，中央政治局召開會議再次強調：化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。12月18日，中央經濟工作會議將去庫存作為2016年經濟工作五大任務之一，其中要求允許農業轉移人口在就業地落戶，使其形成在就業地買房或租房的需求；以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房；鼓勵房企適當降低商品住房價格；取消過時的限制性措施。中央對去庫存的重視程度提高，源于當前較大的去庫存壓力。國家統計局數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1005萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加89萬平方米，商業營業用房待售面積增加318萬平方米。積極去庫存已成為政府當前樓市調控的一項重要任務。
【評】
中央首提去庫存，表明中央對于房地產市場持續健康發展的高度重視。庫存壓力不積極釋放，將極大地影響房企的投資和新開工，同時房源閑置也構成了社會資源的浪費。積極去庫存，將利好房企對資金的回籠和城市投資環境的改善。需要注意的是，目前庫存結構也在分化，一二線城市的庫存壓力相對要小，而三四線城市的庫存壓力偏大。根據上海易居房地產研究院的報告，2015年11月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月，這說明去庫存的“靶心”應該對準三四線城市。在中央方針指導下，后續要積極有效地去庫存，需要各類有效的政策做配套：一是要對目前的庫存數量和結構等做細致深入的調研，進而為去庫存戰略的制定提供翔實的數據和材料；二是要優化各類政策，包括加快戶籍制度改革、住房制度改革，房貸和財稅政策進一步寬松，重點支持農民工市民化等；三是應對高庫存的城市采取有節制和管控的土地出讓方式。通過這一系列措施，將有效降低庫存規模，進而促使庫存規模和住房需求、城市發展需求等形成較好的匹配。
事件二 央行連續降息降準?貨幣寬松利好樓市
2015年以來，央行采取了持續的貨幣寬松政策，截至12月中旬，已累計實施了5次降息和4次降準。2015年第1次降息始于2月28日，央行決定自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構1年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；1年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。這是自2014年11月22日央行宣布降息后，時隔3個多月再度降息。此后，二季度央行延續了每月降息或降準一次的節奏。三季度雖然節奏有所放緩，但仍延續了寬松態勢，至10月24日，金融機構1年期貸款基準利率已下調至4.35%；1年期存款基準利率已下調至1.5%。
【評】
2015年央行持續推出降息降準的貨幣寬松政策，主要源于國內經濟下行壓力較大。同時，人民幣匯率持續走低、社會融資成本較高以及全球金融市場出現較大波動等國內外因素的存在，也需要更加靈活地運用貨幣政策工具，為經濟結構調整和經濟平穩健康發展創造良好的貨幣金融環境。從對房地產行業的影響看，首先，隨著2015年以來持續降息，5年期以上貸款基準利率已下降到4.90%，達到近幾十年最低水平，購房者的購房成本持續降低，將進一步刺激樓市需求；其次，目前房地產行業資金情況雖然有所好轉，但整體受到金融環境的影響，融資成本依舊較高，融資渠道不暢，房企更多地還是依靠自籌資金以及銷售回款等作為日常運營的主要資金來源，而連續降息降準有助于降低融資成本，這將刺激房企加大融資力度，從而緩解企業資金壓力；最后，連續的降息降準，給房地產業復蘇帶來積極利好，但由于各地經濟和區域發展水平不同，市場分化也將愈發明顯。
事件三 “3?30”新政重磅出擊?穩定樓市態度堅定
3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，要求進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。對擁有1套房且貸款未結清，再次申請商業性個人房貸購買普通自住房，最低首付款比例不低于40%。對擁有1套房并已結清相應貸款，再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。同日，財政部也發文要求，將個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
【評】
“3?30”新政放松力度較大。從政策調整的要點看，主要有以下三方面：首先，將二套房商業貸款首付比例下調至4成，這是5年來的首度下調，由于目前很多大城市購房的改善需求已經成為第一位，因此能否刺激改善需求，或者說進行合理的政策支持，對我國樓市尤為重要；其次，對于首套房和二套房公積金首付比例的雙雙下調，迎合了地方政府積極放松住房公積金政策以及個人購房需求，對于樓市復蘇也帶來了積極因素；最后，規定個人購買兩年以上住房出售免征營業稅，這是對此前五年以上的住房出售免征營業稅的明顯放寬，對于樓市影響較大，不僅有利于直接降低房屋交易成本，而且還有利于盤活存量房，主要是隨著個人出售房屋免征營業稅年限的縮短，住房出售意愿必將明顯提升，市場二手房供應量也會明顯增加。總之，“3?30”新政雖然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行動，但仍顯示了中央穩定住房消費、促進房地產市場健康發展的決心。
事件四 全國市場總體復蘇?區域市場加劇分化
據國家統計局數據顯示，2015年1-11月份，全國商品房銷售面積同比增長7.4%，增速相比上年全年提升15個百分點。其中，住宅銷售面積同比增長7.9%。1-11月份，全國商品房成交均價同比增長7.6%，比2014年全年提升6.2個百分點。其中住宅成交均價同比增長9.4%。1-11月份，東部地區商品房銷售面積同比增長9.6%；銷售額增長21.1%。中部地區商品房銷售面積同比增長7.3%；銷售額增長10.9%。西部地區商品房銷售面積同比增長3.8%；銷售額增長5.5%。在市場總體復蘇的局面下，由于區域經濟發展水平以及市場供求等因素的影響，全國房地產市場整體呈現東中西部區域、一二三線城市進一步分化的趨勢。
【評】
隨著商品房銷售量的穩步增長，房地產市場總體呈現復蘇態勢，這首先有利于樓市去庫存。11月10日，中央財經領導小組會議上，習近平主席罕見提及“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，可見房地產去庫存已上升到國家政策層面。庫存的消化，有利于樓市長期健康發展；其次，房地產市場的總體復蘇，將帶動房地產產業鏈相關聯的幾十個行業的復蘇和發展，對于房地產開發投資、新開工等滯后指標的穩定和增長也具有積極作用，從而達到穩定全國固定資產投資、為經濟的筑底增加動力的效果，為經濟能夠在平穩發展背景下調結構贏得寶貴時間。但是區域房地產市場的進一步分化，也不利于房地產市場的整體健康發展，一線和部分二線城市樓市復蘇力度較大，房地產市場為經濟做出積極貢獻；而部分二線和大部分三四線城市，由于樓市復蘇力度較弱或者仍然疲軟，房地產行業起到的作用是負面的，在拖累城市經濟的發展。中短期來看，宏觀經濟的持續向好，也需要健康穩定的房地產業予以支撐。
事件五開發投資現歷史低谷?房地產拖累穩增長
1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資59069億元，增長0.7%，增速回落0.6個百分點。2014年年初開始，全國年初累計房地產開發投資同比增幅持續收窄，目前已創下歷史最低值。這是1998年房改以來最差的投資數據。房地產高增長的階段已終止。相比市場預期或判斷，房地產開發投資數據顯得較糟糕。受此影響，全國房地產開發投資占固定資產投資比重也降到了歷史低位，部分房地產市場悲觀論調也基于該指標而出現。
【評】
開發投資增速創歷史最低，說明中國房地產市場正步入新常態的增長模式。2015年前11個月，全國房地產開發投資增幅曲線延續了2014年以來整體逐步回落的態勢，一定程度上加劇了政府層面的焦慮心態。受商品房去庫存壓力較大、土地市場低迷等因素的影響，全國房地產開發企業的投資意愿普遍不足。從結構上進行分析，三四線城市去庫存壓力較大，將顯著影響房地產開發企業的投資意愿。因此，2015年房產交易等指標雖然有了較好改觀，但房地產開發投資指標復蘇的節奏相對較慢。持續低迷的投資數據，對固定資產和宏觀經濟的發展也產生了負面作用。房地產開發投資的引擎作用減弱，將使得宏觀經濟下行壓力增大。當然，國家高度重視投資指標的走勢。為此，9月14日，國務院發布《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，從優化投資結構、合理降低投資門檻等角度出發，房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。預計2016年，隨著去庫存壓力的逐漸釋放、房企資金面的逐漸好轉，房地產開發投資一路走低的格局將會得到扭轉。
事件六深圳房價罕見暴漲?投資投機卷土重來
12月18日，國家統計局發布的70個大中城市房價數據顯示：2015年11月份，深圳房價同比上漲44.6%，全國漲幅排名第一，顯著高于第二名上海的15.4%，而70城同比下跌0.4%。易居房地產研究院監測的數據顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價達到44674元/平方米，相比1月暴漲64.6%，而二手房平均成交價格為45690元/平方米，相比1月暴漲48.2%。2015年以來，在全國市場溫和復蘇、三四線城市房價不漲的背景下，深圳樓市瘋狂，房價暴漲，其中熱點區域如前海、龍華、蛇口房價翻倍，這種現象非常罕見。
【評】
深圳之所以成為此輪樓市回暖的“領頭羊”有很多原因，比如長期供不應求、股市財富效應、創新創業政策東風等。同時，值得關注的是，房價快速飆漲帶來的賺錢效應，也吸引著越來越多的投資投機資金進入樓市，出現了諸如找朋友合伙買房、7000人雨中排隊買房、業主坐地漲價100萬還愉快成交等現象。據統計，2015年來深圳投資客占比近3成，達到2007年以來高峰水平。回顧2007年，深圳房價漲幅近6成，投資投機成風。而2008年深圳樓市急轉直下，房價也一路下跌。由于當前經濟下行壓力依然較大，2016年宏觀經濟政策和房地產政策仍將保持寬松態勢，因此深圳房價暫不會大跌，但未來一兩年降溫應屬大概率事件。
事件七地產中介業大洗牌?線上線下O2O大戰
3月1日，北京房地產中介老大鏈家地產與上海第二大房地產中介德佑地產正式宣布合并，共同打造新鏈家平臺，這是繼2015年2月鏈家成功并購成都最大的二手房中介伊誠地產之后又一重大舉措。3月2日，國內最大分類信息網站58同城以2.6701億美元收購房地產租賃信息服務平臺安居客，利用安居客在二手房市場的品牌和市場優勢，進入房產O2O市場。線下實體以及線上電商的兩大O2O巨頭的爭斗，可謂烽煙四起。
【評】
2015年是中介行業大洗牌的一年，無論是傳統中介機構“擁抱”互聯網，還是互聯網企業“插足”中介市場，又或者是傳統中介機構、互聯網企業各自抱團求變，都意味著房產中介機構之間的競爭顯現出白熱化趨勢。對于鏈家來說，要實現其提出的全國性擴張目標，最簡單也最直接的辦法就是同業并購。在華北區域市場領先的鏈家，通過并購德佑地產，能夠拿到大量現成的團隊和各種資源，在以上海為龍頭的華東市場，迅速擴大市場份額，同時通過打造自主線上平臺，謀求更多的O2O機會。與此同時，安居客、搜房網等房產電商網站，58同城、趕集網等服務平臺以及房多多、愛屋吉屋等純線上交易平臺的市場占有率日趨上升，對線下的實體中介帶來了沖擊，尤其是58同城與安居客的聯合，預示著線上信息提供平臺向房屋交易平臺轉型的變革。互聯網中介切入口在于低傭金籠絡買家，而鏈家的切入口在于高溢價拉攏賣家。而對于二手房買賣雙方來說，不管線上企業，還是線下機構，他們需要的是優質服務。
事件八房地產資產證券化提速?上海公積金首秀
12月13日，上海公積金2015年第一期個人住房貸款資產支持證券（“滬公積金ABS”）在全國銀行間債券市場發行，由上海公積金中心發起、上海國際信托發行，發行總額約69.6億元，其中1號產品資產池中基礎資產的抵押物為房產不動產，2號產品沒有抵押物，本期證券的入池貸款在發放時，由上海住房擔保為借款人提供擔保向上海公積金中心申請貸款。之前，杭州、武漢均有嘗試發行公積金相關證券。另外，7月10日，世茂集團稱其部署的“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”獲上海證券交易所無異議函，這意味著全國首單物業費資產證券化項目（物業費ABS）正式出爐，其中博時資本是管理人，而基礎資產則源自世茂集團的物業費收入。
【評】
上海公積金資產證券化在國內并非首例，武漢率先吃螃蟹后，杭州、上海緊隨其后。從政策來看，2015年1月6日，《住房和城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出：積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。9月30日，住建部、財政部和央行聯合下發《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》要求：有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活住房公積金貸款資產。其實，早在2003年，就有人開始呼吁和研究房地產資產證券化的問題，但受國內資本市場尚不發達等多種因素的影響，房地產證券化的推行舉步維艱，僅有建行等個別機構有所嘗試。2015年6月，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批；同時，萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”，以萬達廣場作為基礎資產的類REITs產品。可見，進入2015年，房地產資產證券化的進程加快，和國外成熟的資產證券化市場相比，國內的資產證券化市場正朝著更多不同類型的方向發展。
事件九通州升級行政副中心?樓市熱致限購升級
從2012年北京市委書記劉淇首次出“落實聚焦通州戰略，分類推進重點新城建設，打造功能完備的城市副中心”開始，關于通州成為北京行政副中心的傳言從未間斷。至2015年4、5月份愈加發酵，確認政策幾乎呼之欲出，房地產市場隨之出現升溫。2015年7月11日，中共北京市委十一屆七次全會審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》，通州正式定位為北京市行政副中心。此政策出臺后，通州核心區項目價格快速走高、外圍項目捂盤惜售現象愈演愈烈，樓市急劇升溫。為此，2015年8月14日，北京市住建委、通州區政府發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，暫停向無法提供近3年在通州連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京戶籍，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明者，也不能在通州買房。
【評】
自從2014年2月京津冀協同發展上升為國家戰略以來，優化空間結構、疏解北京非首都功能、破解人口承載力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成為公眾尤為關注的問題，如何將北京的非首都功能在京津冀空間范圍內重新調整和布局，騰挪、轉移、集聚，形成內部新區域中心和新增長點，支撐京津冀世界級城市群的建設，成為各方爭論的焦點。通州位于京津之間，作為京津冀協同發展的重要一步，全面啟動通州副中心建設，是優化北京城市空間格局，提升首都服務功能，加快塑造京津軸線，有力支撐新型首都圈和京津冀世界級城市群建設的多贏之舉，將強力帶動京津冀“東線”發展。區域定位的重大變化，給通州發展帶來了重大契機。按計劃，到2017年，市屬行政事業單位整體或部分遷入工作將取得實質性進展，遠期將帶動約40萬人疏解至通州，產業布局、交通配套等功能將不斷完善。種種重大利好直接帶動了房地產市場的快速升溫。但行政副中心的建設是漸進的過程，過快透支政策利好，過多吸納不合理住房需求，都有礙于市場健康，限購升級著眼于優先解決通州本區居民的住房問題，合理抑制住房投機投資，給過熱的通州區商品住房市場降溫，有利于穩定區域市場。
事件十萬科大股東頻易主?險資大舉進軍房地產
12月6日，萬科發公告稱，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險合計持有公司總股本的20%，超過華潤的15.2%，成為公司第一大股東。自從1995年華潤穩坐萬科第一大股東之后，時隔20年，萬科第一大股東再次易主。早在2014年初，萬科總裁郁亮在一次會議上第一次指出“野蠻人正在成群結隊地來敲門”；而在短短半年之內，萬科的“第一大股東”之位，已輪替了三回。首先是7月10日，寶能系旗下的前海人壽耗資逾80億元，通過二級市場購入萬科A股5.52億股股份，之后又和一致行動人通過連續舉牌，將持有萬科的份額猛增至15.04%，超過華潤。其次是8月底至9月初，華潤通過兩次增持，使其持有萬科A的股份達到15.29%，奪回第一大股東之位。最后便是此次寶能系重新成為公司第一大股東。但是，王石反對寶能系成為萬科第一大股東，并采取了反擊措施。
【評】
近期獲得險資青睞的房企并非只有萬科，遠洋地產、金融街等公司頻遭險資舉牌。根據Wind統計，目前142家A股房企前十大流通股東中包含險資22家，占比超過15%。險資大舉進入房地產業的原因有三：其一，政策環境不斷放松，2009年新《保險法》增加了投資不動產領域，2012年允許險資持有的房地產資產占總資產比例的上限為15%，2014年將這一比例上調至30%。其二，2015年以來房地產市場回暖。其三，多次降息后，無風險資產收益率大降，險資資產配置鬧饑荒，被迫進入股權市場。險資大規模進入房地產業，既包括投資房企股權，也包括進入開發領域，與開發商聯手拿地。險資相對較低的融資成本可以幫助房地產企業獲得更多資金，而地產企業可以將業務重心更多放在項目營運方面。但值得關注的是，部分險資利用杠桿激進式收購房企股權，成為第一大股東之后，如果商業理念和經營思路存在問題，則可能為房地產上市企業發展帶來負面影響，這也是萬科反對寶能系控股的重要原因。
轉自：中國房地產
